« Combien vaut mon logement ? » Telle est la première question (ou presque) qu’un particulier vous posera avant même de signer un mandat de vente. Pour lui répondre, vous devez en passer par une étape incontournable, celle de l’estimation immobilière. Un processus qui consiste à déterminer la valeur d’un bien donné à un instant T, afin de définir le « bon » prix de vente. Cela peut sembler simple, mais rien n’est plus loin de la vérité : réaliser une estimation pertinente suppose de tenir compte de nombreux paramètres, à commencer par la zone géographique. Voici tout ce qu’un mandataire immobilier doit savoir à ce sujet.
Qu’est-ce qu’une estimation immobilière ?
Avant de vendre quoi que ce soit, il faut d’abord fixer un prix. C’est aussi vrai pour une maison ou un appartement. Sauf qu’on n’évalue pas le prix d’un bien immobilier comme on le fait d’une voiture ou d’un aspirateur. Pour y parvenir, il faut utiliser une méthode spécifique : l’estimation immobilière.
Cette méthode permet de déterminer la fourchette dans laquelle se situe la valeur vénale du bien, c’est-à-dire sa valeur de marché. Elle s’applique tout autant aux terrains (nus ou à bâtir) qu’aux biens résidentiels. C’est à partir de cette valeur qu’il est possible à un mandataire de fixer un prix de vente en accord avec le marché immobilier local.
Pourquoi la phase d’estimation est-elle incontournable ?
Quel que soit le type de bien mis en vente, son propriétaire ne peut pas se passer d’une estimation immobilière en bonne et due forme. Cela, parce que toute transaction s’inscrit dans un contexte donné. C’est le marché qui va déterminer si ce type de bien a telle ou telle valeur, en comparaison avec les autres propriétés en vente, et en fonction des tensions qui existent entre l’offre et la demande.
L’estimation immobilière joue donc un rôle crucial. La détermination du juste prix d’un bien immobilier garantit que la transaction va se dérouler dans les bonnes conditions. Elle permet de trouver un équilibre entre le prix souhaité par le vendeur et le prix que l’acquéreur potentiel est prêt à payer.
Qui peut réaliser une estimation ?
Une estimation est réalisée par un professionnel de l’immobilier à la demande d’un propriétaire souhaitant vendre son bien. En tant que mandataire appartenant à un réseau, vous avez le droit de prendre en charge une estimation immobilière pour un client vendeur – dès lors que vous êtes mandaté pour.
L’estimation est aussi un argument commercial dans le cadre de la prospection. La plupart des professionnels proposent ce service gratuitement pour attirer l’attention des prospects sur leur travail, et les inciter par la suite à signer un mandat. En effet, bien réalisé, un avis de valeur (document qui résulte de l’estimation) peut apporter une véritable plus-value au vendeur : en plus de la valeur de son bien, celui-ci a accès à un comparatif entre les prix de vente pratiqués dans la même zone et les délais nécessaires pour conclure une transaction.
Comment est réalisée une estimation immobilière ?
Une bonne estimation repose sur un ensemble de critères liés à la valeur du bien immobilier concerné :
- le type de bien (maison ou appartement),
- la superficie,
- le nombre de pièces,
- l’état général,
- les caractéristiques,
- les prestations,
- la qualité du bâti et de l’isolation,
- l’emplacement,
- la cote du quartier et de la commune,
- la proximité des commodités,
- etc.
À ces critères, il faut ajouter le contexte économique, selon que le marché immobilier se porte bien ou non, que les acheteurs ont suffisamment de pouvoir d’achat ou pas, qu’ils ont ou non des facilités à souscrire un crédit, etc.
En somme, réaliser une bonne estimation immobilière suppose de bien connaître à la fois le marché local, les données nationales, et les caractéristiques des biens immobiliers dans son secteur. C’est donc un levier essentiel pour un mandataire !
